NHG

hct-logo

Nationale Hypotheek Garantie

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft u uw geldverstrekker de zekerheid dat uw hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als u de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van uw partner, springt NHG bij.

Voorwaarden NHG

NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaalt u minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

U kunt NHG krijgen als u een lening afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als u al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering).

U kunt een hypotheek met NHG aanvragen via uw geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of u aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.

De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • De maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop is van 1 juli 2015 tot 1 januari 2017 € 245.000.
  • De maximale hypotheek bij oversluiten is € 245.000, inclusief bijkomende kosten
  • De maximale koopsom bij bestaande bouw en nieuwbouw is € 231.132 (per 1 juli 2015), exclusief 6 % bijkomende kosten.
  • De marktwaarde vrij van huur en gebruik van een bestaande woning moet blijken uit een taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut.
  • Bij nieuwbouw moet er een waarborgcertificaat zijn afgegeven door een instelling aan wie Stichting GarantieWoning haar keurmerk heeft verleend.

 

Overlijdensrisicoverzekering

NHG stelt als voorwaarde dat het gedeelte van de hypotheek dat boven 80% van de marktwaarde van de woning uit komt, wordt afgedekt met een overlijdensrisicoverzekering. Uw hypotheekadviseur kan adviseren om een hoger verzekerd bedrag te nemen dan NHG eist. Dit vermindert namelijk de financiële druk op uw nabestaanden.

Kosten

Voor NHG betaalt u een eenmalig bedrag. In 2016 is dit 1 % over het totale hypotheekbedrag. In ruil voor de NHG-zekerheid bieden geldverstrekkers een rentekorting op de hypotheek. Dit voordeel kan oplopen tot 0,9 % per jaar.

Komende jaren

Vanaf 2017 wordt de NHG-grens per 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs.

 

Mogelijkheden met NHG

Verhuizen met NHG hypotheek 

Aangezien de maximale koopsom voor een hypotheek met NHG per 1 juli 2015 is gedaald naar € 231.132, zijn er consequenties voor verhuizingen na deze datum. Stel bijvoorbeeld dat u  enkele jaren geleden een woning hebt gekocht voor € 260.000. Dat kon toen nog met NHG. U verkoopt deze woning na 1 juli 2015 voor dezelfde prijs, en koopt weer een nieuwe woning, opnieuw voor € 260.000. Mogelijk heeft de bank in de hypotheekvoorwaarden genoteerd dat u de afgesproken rente mag meenemen naar een hypotheek voor een volgend huis, als de rentevaste periode nog niet is afgelopen. Maar dan vervallen na 1 juli wel de NHG-korting en de bijbehorende zekerheden, als het om een huis boven de € 231.132 gaat. Dat kan u jaarlijks al snel duizend euro extra aan rente kosten.

Hypotheek oversluiten naar NHG  

U kunt uw hypotheek omzetten naar een hypotheek met NHG, zodat u een veilige, verantwoorde en voordelige hypotheek heeft tegen een lagere hypotheekrente. Er zijn wel voorwaarden verbonden aan oversluiten:

  • De hypotheeksom is maximaal € 245.000 (1 juli 2015), inclusief bijkomende kosten
  • De hypotheeksom is aflossingsvrij voor maximaal 50 procent van de oorspronkelijke marktwaarde. De oude hypotheek moet dan voor 1 januari 2013 zijn afgesloten.
  • U moet een deel van de hypotheek gebruiken voor kwaliteitsverbetering van de woning. Een kleine investering is al voldoende. De geldverstrekker vraagt een kostenspecificatie van de woningverbetering en stelt soms een minimale eis aan het bedrag dat u daarin gaat investeren.

Kosten waarmee u rekening moet houden:

  • Boeterente, die u betaalt als u uw huidige hypotheek voortijdig aflost
  • Kosten voor de kwaliteitsverbetering
  • Notariskosten
  • Taxatiekosten
  • Adviseurskosten
  • Borgtochtprovisie

Woonlasten faciliteit 

Als u door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, echtscheiding of overlijden van uw partner tijdelijk uw hypotheek niet meer kunt betalen, geeft de woonlastenfaciliteit van NHG u extra tijd betalingsproblemen op te lossen en zo gedwongen verkoop te voorkomen. De woonlastenfaciliteit is een extra borgstelling voor een aanvullende lening. Daarmee kunt u gedurende een aantal jaren een deel van de woonlasten betalen. Dat geeft u dan meer tijd om te voorkomen dat uw woning gedwongen moet worden verkocht.
Om voor de woonlastenfaciliteit in aanmerking te komen, neemt u contact op met uw geldverstrekker. Die bepaalt of en onder welke voorwaarden u gebruik mag maken van de faciliteit.

 

Restschuld en NHG

Als de verkoopopbrengst van uw huis lager is dan de hypotheekschuld, heeft u een restschuld. Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten? Dan zal uw geldverstrekker een verliesdeclaratie indienen bij NHG. In sommige gevallen kan NHG de restschuld kwijtschelden. Maar u komt alleen in aanmerking voor kwijtschelding als er voldaan is aan verschillende voorwaarden:

U moest de woning verkopen omdat u de hypotheek niet meer kon betalen vanwege:

  • relatiebreuk, overlijden van uw partner, niet verwijtbare werkloosheid of arbeidsongeschiktheid;
  • de woning is onderhands verkocht;
  • er is geen schade of achterstallig onderhoud, dat negatieve invloed heeft op de waarde van de woning én;
  • u heeft volledige medewerking verleend ter vermijding of beperking van het verlies.
  • Hoe nu verder? Ga naar de website van NHG.

Komt u niet in aanmerking voor kwijtschelding? Overleg dan met de geldverstrekker hoe u deze schuld kunt aflossen.

Einde relatie 

Als u uw woning met restschuld moet verkopen omdat u uit elkaar gaat en u heeft een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan bestaat de kans dat de restschuld wordt kwijtgescholden. U moet eerst in samenspraak met uw geldverstrekker alle mogelijkheden bespreken om uw woning te behouden. Als blijkt dat woningbehoud niet mogelijk is, krijgt u toestemming voor verkopen. Wanneer u ook aan de overige voorwaarden voldoet, kunt u er van uit gaan dat NHG overgaat tot (gedeeltelijke) kwijtschelding van de restschuld.

Voordat u besluit te verkopen, is het dan ook noodzakelijk dat u de volgende stappen onderneemt:

  • Neem altijd contact op met uw geldverstrekker of tussenpersoon voor advies.
  • Verschaf uw geldverstrekker of tussenpersoon inzicht in uw actuele inkomen en/of vermogen.
  • Met deze gegevens maakt de geldverstrekker een inkomens- en vermogenstoets. Deze bepaalt of u of uw ex-partner in de woning kan blijven wonen.
  • Vraag om een uitdraai van de inkomens- en vermogenstoets. Zo kunt u controleren of de geldverstrekker is uitgegaan van de juiste gegevens. Kloppen deze niet? Geef dan alsnog de juiste gegevens.
  • Wanneer de toets aangeeft dat woningbehoud niet mogelijk is, moet de geldverstrekker in samenspraak met NHG onderzoeken of er andere mogelijkheden zijn om de woning toch te behouden
  • Zijn er echt geen mogelijkheden voor woningbehoud, dan krijgt u toestemming om de woning te verkopen. Zorg dat u hiervan een schriftelijk bewijs krijgt.
  • Krijgt u op basis van bovenstaande stappen geen toestemming om uw woning te verkopen met kwijtschelding van uw restschuld? Kunt u onderbouwen dat het  met uw huidige inkomsten en uitgaven niet mogelijk is om in de woning te blijven wonen? Ga dan terug naar uw tussenpersoon of geldverstrekker. Leidt dit niet tot een goede oplossing? Neem dan contact op met NHG om de mogelijkheden te bespreken.

 

Verhuizen

Sinds 1 januari 2014 is het makkelijker geworden om te verhuizen met restschuld. Minister Blok (Wonen) heeft namelijk de regels voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zodanig aangepast, dat een restschuld van NHG-woningen nu mee te financieren is in een nieuwe hypotheek met NHG.

Hiervoor gelden wel diverse voorwaarden:

  • De restschuld moet ontstaan zijn uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG.
  • De kosten voor de nieuwe woning (inclusief 6 % bijkomende kosten) én de restschuld moeten in totaal onder de actuele kostengrens van NHG blijven. Vanaf 1 juli 2015 ligt die grens op € 245.000.

Verder gelden de gebruikelijke acceptatiecriteria en voorwaarden voor NHG-hypotheken. Het meefinancieren van restschuld is niet afdwingbaar. Banken kunnen het dus nog steeds weigeren, maar niet meer omdat NHG het weigert. Duidelijk is wel dat banken in 2014 wat vaker toestemden in het meefinancieren van een restschuld dan bijvoorbeeld in 2013. Het kan dus zinvol zijn om een eerder afgewezen verzoek opnieuw in te dienen.

 

Bron: www.eigenhuis.nl